Vendu loué

Vendu loué : appât ou bonne affaire ?

Il m’arrive très régulièrement de recevoir des alertes mails me présentant des biens immobiliers « vendu loué ». Il n’est pas rare, qu’au premier coup d’œil, ce type d’annonce sente la bonne affaire, voire la très bonne affaire. La rentabilité calculée sur ce type de logement est souvent très bonne car le prix est inférieur à un logement vendu libre.

Nous pouvons noter une décote moyenne comprise entre 10 à 15%.

Lorsque vous vous intéressez à une annonce de ce type, des signaux doivent immédiatement s’enclencher. Je ne vous dis pas que tous les logements « vendu loué » ne sont pas une bonne affaire. Mais, posez-vous cette question : pourquoi un propriétaire voudrait vendre un bien avec une bonne rentabilité et dont le loyer paye certainement son crédit ou mieux lui rapporte une rente mensuelle ?

Dans cet article, je vous présenterai les avantages et les inconvénients d’acheter un logement « vendu loué » ainsi que les points à vérifier.

 

Vendu loué : les avantages et les inconvénients

Acheter un logement « vendu loué » représente des avantages et des inconvénients. Le risque avant d’acheter doit être correctement évalué car les inconvénients peuvent s’avérer problématiques :

Avantages

  • Absence de recherche de locataire,
  • Calcul de rentabilité précis,
  • Facilité d’obtention du crédit immobilier,
  • Loyer immédiatement assuré, pas de vacance locative entre l’acquisition et la mise en place du locataire.

 

Inconvénients

  • Locataire en place et non choisi,
  • Impossibilité de changer de locataire,
  • Impossibilité de modifier le type de contrat (exemple : bail non meublé en meublé) et donc impossibilité de passer en BIC et de bénéficier de ses avantages fiscaux,
  • Visibilité du bien réduite lors de la visite (les meubles peuvent cacher du carrelage abîmé, des tâches, de l’humidité…)

Vendu loué - avantages inconvénients

 

Vendu occupé : les points à vérifier

Lors de l’achat d’un bien immobilier vendu occupé, plusieurs points sont à vérifier :

 

1.       Le motif de la vente.

Le premier point à vérifier, est  le motif de la vente.

Si un propriétaire décide de mettre en vente un logement déjà loué, c’est certainement pour une de ces 3 raisons :

  • Un mauvais locataire est en place : mauvais payeur, locataire exigent et très demandeur, locataire ayant fortement dégradé l’appartement…
  • Le loyer est faible et a mal été évalué : dans ce cas le propriétaire souhaite certainement placer son argent dans un bien qui lui rapportera plus.
  • Un besoin urgent d’argent.

Si vous sentez que c’est la troisième raison qui motive la décision du propriétaire, étudiez un peu plus le projet car il peut s’agir d’une bonne affaire. Attention, si vous avez le moindre doute quant aux motivations du vendeur, fuyez car vous risquerez de vous retrouver avec un locataire difficile à gérer ou des coûts imprévus.

Vendu loué - bail

2.       Le bail en cours

Il est aussi impératif de vérifier certains points sur le bail en cours :

  • Le montant du loyer inscrit sur le bail,
  • Présence d’une clause de révision annuelle du loyer,
  • L’état des lieux d’entrée.

 

3.       Le dossier du locataire

Vous devez  demander au propriétaire qu’il vous fournisse les informations suivantes :

  • Eléments financiers du locataire, qui vous permettront de déterminer s’il est exigible à l’assurance loyers impayés,
  • L’état de ses paiements afin de vérifier si ceux-ci sont réguliers,
  • L’absence de litige avec le locataire.

A savoir !

Il n’est pas nécessaire de refaire signer un bail au locataire. Le bail en cours sera repris.

Attention, le locataire en place a des droits, vous ne pourrez pas reprendre votre logement pour l’occuper avant la fin de bail en cours.

Pour conclure, je souhaite partager avec vous la citation suivante :


“Gagner de l’argent est un art, travailler est un art et faire de bonnes affaires est le plus bel art qui soit.”



- Andy Warhol

N’achetez pas un bien vendu loué à la légère. Prenez bien le temps de vérifier tous les points afin d’être certain de faire une bonne affaire. 😉

A très bientôt pour un nouvel article.

Céline,

Rédactrice de GagnerDeLaCaillasse.com.

1 Comment

  • Lorelei

    Reply Reply 14 novembre 2016

    Y a-t-il des démarches spécifiques à faire lorsqu’on achète un bien vendu loué ? Certes, ça a l’air d’être une bonne affaire, mais il vaut mieux être très prudent, comme tu le dis. Merci pour le partage. 🙂

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