Frais d'acquisition d'un bien immobilier

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier

Si vous achetez un bien immobilier pour la première fois, vous serez peut-être étonné par l’ensemble des frais d’acquisition que l’on va vous réclamer entre la signature de la promesse et l’acte authentique.
Lorsque l’on réalise un investissement immobilier à l’aide d’un prêt immobilier, il est important de prévoir l’ensemble de ces frais dans son budget. Le prix du bien et les honoraires d’agence sont financés par le crédit immobilier mais ce ne sont pas les seuls deniers que l’on va vous réclamer !
Lorsque j’écris « Frais d’acquisition », je souhaite mettre l’accent sur l’ensemble des coûts qu’engendre l’achat d’un bien immobilier (pas seulement les frais de notaire). Cette liste n’est pas exhaustive mais elle comporte les coûts les plus fréquents.

L’indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie

Selon le type d’avant-contrat (promesse synallagmatique de vente ou promesse unilatérale de vente) que vous allez signer avec le propriétaire du bien, une indemnité d’immobilisation ou un dépôt de garantie pourra vous être demandé.
Le montant de la somme est, en général, de 10 % du prix de vente. Néanmoins, il est possible de diminuer le % si l’ensemble des cocontractants est d’accord.
Cette somme est réclamée à l’acquéreur lors de la signature de l’avant-contrat.

Conseil : Lorsque vous faîtes une offre, vérifiez que vous avez cette somme disponible.

 

Les frais de notaire

Frais de notaire« Les frais de notaire » est un terme générique qui regroupe un ensemble de sommes dues par l’acquéreur d’un bien immobilier (émoluments, droit d’enregistrement…).
Le montant de la somme réclamée varie selon de nombreux critères. Si vous achetez un bien immobilier dans l’ancien, comptez ± 8 % du prix de vente (ce chiffre n’est qu’indicatif).
Voici un outil de calcul disponible sur le site officiel de l’immobilier des notaires de France : Calculez vos frais de notaire en cliquant ici.

Cette somme vous sera demandée lors de la signature de l’acte authentique. En réalité, l’étude notariale vous réclamera cette somme par virement quelques jours avant la signature. Le notaire déduira de la somme due le montant du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation versé lors de l’avant-contrat.

Bon à savoir : Il est possible d’intégrer les frais de notaire dans votre prêt immobilier. En général, on appelle cela : un emprunt immobilier à 110 %.

Les frais de dossier bancaire

Lorsque vous contractez un prêt immobilier au sein d’un organisme bancaire, ce dernier peut vous demander des frais de dossier. Cette somme varie selon la banque. Prévoyez quelques centaines d’euros.
Vous devrez payer cette somme au déblocage des fonds prêtés, c’est à dire, quelques jours avant la signature de l’acte authentique.
Lorsque vous faîtes appel à une banque pour une simulation de prêt, demandez le montant des frais.

A faire absolument : Négociez à la baisse les frais de dossier !

 

Crédit logement Les frais d’hypothèque ou frais de la caution crédit logement

Je ne vais pas rentrer dans les détails, mais lorsque vous contractez un prêt, votre banquier vous demandera de payer soit des frais d’hypothèque soit une caution crédit logement.
Quoi qu’il en soit, au déblocage des fonds, vous devrez vous délester de quelques centaines voir milliers d’euros.
Vous connaitrez le montant exact à la remise de l’offre de prêt.

A savoir : le montant de la caution crédit logement est moins élevée que les frais d’hypothèque. Aussi, une partie de la somme vous sera remboursée au terme du prêt (sauf cas particuliers énoncés dans les conditions générales de la caution).

Votre banquier peut proposer votre dossier à l’organisme de caution crédit logement. Votre demande peut-être acceptée ou refusée (cas par cas).

 

La prime d’assurance PNO

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’acquéreur investisseur devra présenter, lors de la signature authentique, une attestation d’assurance propriétaire non occupant (PNO) à jour.
Le montant de l’assurance varie selon le bien et l’assureur. En règle générale, l’investisseur paye la prime d’assurance à l’année.
Vous devrez donc débourser quelques dizaines d’euros pour la prime d’assurance quelques jours avant l’acte authentique. Naturellement, l’assurance démarrera le jour de la signature.

A savoir : votre banque peut vous proposer ce type d’assurance.

 

Les autres frais d’acquisition à prévoir avant même d’être propriétaire

Lors de la signature authentique, venez accompagné de votre chéquier. En effet, il est possible et même très probable que l’on vous réclame une somme d’argent.
Cette somme peut correspondre au prorata de la taxe foncière, des charges de copropriété déjà payés par le vendeur, du fond de roulement…
Le jour de la signature authentique, le notaire calculera les sommes dues ou à percevoir entre les cocontractants.
Il est impossible de vous donner un montant. C’est du cas par cas.

A savoir : A l’inverse, il est possible que le vendeur vous fasse un chèque. Cela m’est arrivé !


Exemple

Achat d'un studio en copropriété à l'aide d'un prêt immobilier d'un montant de 43 000 €
Apport : Frais de notaire

 

  • 3 000 € de dépôt de garantie versés le jour de la signature de l'avant-contrat
  • 200 € de frais de dossier versés au déblocage des fonds
  • 800 € de participation financière crédit logement versés au déblocage des fonds
  • 40 € de prime d'assurance annuelle PNO versés quelques jours avant la signature authentique.
  • 1500 € de frais de notaire (4500 € - 3000 €) virés quelques jours avant la signature authentique.

Total de frais déboursé avant d'être propriétaire : 5 540 €

L'ensemble des frais d'acquisition à verser avant d'être propriétaire officiellement peut représenter une somme conséquente. Il est obligatoire de prévoir cette somme dans le budget de votre investissement immobilier.

N'oubliez pas cette citation :


"Ne pas prévoir, c'est déjà gémir"



- Léonard De Vinci

N'hésitez pas à partager votre expérience d'investisseur immobilier en laissant un commentaire sous cet article.

A très bientôt sur GDLC,

Pascal, blogueur immobilier sur GagnerDeLaCaillasse.com.

4 Comments

  • Didier-Fabrice

    Reply Reply 1 juillet 2015

    Le dépôt de garantie n’est pas à proprement parler un frais. C’est une avance sous séquestre qui sera déduite du montant à payer (chez nous les notaires demandent aussi systématiquement une avance maintenant) cela devient véritablement un frais si la vente capote pour une raison autre que celle qui prévoit la restitution du dépôt de garantie.

    Il faut bien sûr disposer de cette somme pour pouvoir l’immobiliser le temps de la vente (ou négocier son non versement ce qui n’est pas interdit) mais ça ne vient pas augmenter le prix de vente

    • pascal_admin

      Reply Reply 14 juillet 2015

      Bonjour Didier Fabrice,

      Tu as totalement raison. Néanmoins, si le vendeur demande l’indemnité d’immobilisation ou le dépôt de garantie, il te faudra cette somme en liquidité.

      Comme tu l’as précisé, il est tout à fait possible de négocier le non-versement du DG.

  • Tony

    Reply Reply 13 juillet 2015

    Bonjour,
    Je me permets de partager mon expérience, qui je pense, servira à d’autres.
    J’essaye de financer mes biens au maximum par la banque et pour cette raison, je ne souhaite pas sortir d’argent de ma poche.

    Il est donc hors de question que je verse une indemnité d’immobilisation ou dépôt de garantie ou séquestre…

    Quand vous faites financer intégralement votre projet et que vous avez un accord de principe, les propriétaires sont assez compréhensifs.

    Dans tous les cas, si vous vous désistez alors que vous avez obtenu votre crédit, vous devrez verser les 10 % !

    • pascal_admin

      Reply Reply 14 juillet 2015

      Bonjour Tony,

      Merci pour ton commentaire.

      C’est vrai qu’il est toujours mieux de
      négocier le non-versement du DG.

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