La tontine : une succession à l’italienne

Il y a quelques jours, je faisais des recherches sur Internet afin de connaître les avantages et les inconvénients d’acheter en SCI lorsque j’ai découvert un terme immobilier que je ne connaissais pas : « la tontine ». Il s’agit d’un système peu connu, utilisé dans certains cas de succession.

Cette technique a été inventée par Lorenzo Tonti, un banquier italien. Le terme « tontine » prend pour origine le nom de son inventeur.

Dans cet article, je vous présenterai une définition ainsi que les avantages et inconvénients de la tontine.

 

La tontine : définition

Pacte tontinierLa tontine peut aussi être appelée « clause d’accroissement » ou « pacte tontinier ». Il s’agit d’un accord conclu entre plusieurs personnes lorsqu’elles achètent un bien immobilier.

Cet accord repose sur le principe suivant : le bien immobilier deviendra la pleine propriété du dernier des survivants. Il s’agit donc d’un contrat aléatoire, lié aux chances de survie des contractants.

Il faut prévoir cette clause lors de la conclusion de l’acte de vente.

La subtilité de la tontine réside dans le fait que les coacquéreurs ne sont pas véritablement copropriétaires du bien. Chaque acheteur est supposé être le seul propriétaire dans l’hypothèse où il serait le dernier survivant du pacte tontinier. Juridiquement, il aura été le seul et unique propriétaire depuis l’acquisition du bien.

 

A savoir

Afin que la tontine reste valable, les chances de survie des différents « propriétaires » doivent être égales, sinon le caractère obligatoire du contrat ne sera pas établi et celui-ci deviendra caduc.

Il faut donc éviter de conclure un pacte tontinier avec des personnes dont l’espérance de vie est limitée ou entre parents et mineurs.

De plus, tous les acteurs doivent financer une partie du bien pour valider le contrat.

 

Quels sont les intérêts de la tontine ?

Les intérêts de la tontine sont multiples, voici les principaux :

1.       Absence de transmission de patrimoine :

Le bien n’a jamais fait partie du patrimoine de la personne décédée, il n’y a donc pas de transmission, ni de succession.

2.       Protection pour les concubins survivants :

La tontine  constitue un avantage certain par rapport à l’indivision pour les concubins. En effet, la transmission du bien est effectuée en totalité au survivant. Les héritiers du défunt n’ont aucun droit et aucune légitimité sur le bien.

3.       Transmission du patrimoine au-delà des règles :

Le pacte tontinier permet de transmettre du patrimoine immobilier au-delà de la quotité disponible.

Deuxième avantage (déjà abordé lors du point 2), cette forme de succession n’est pas soumise aux règles de la réserve héréditaire ou des libéralités (donation).

 

La tontine : des inconvénients non négligeables

Il faut faire preuve de prudence avant de conclure un pacte tontinier.

En effet, en cas de désaccord entre les cocontractants de l’acte de vente, le partage en justice ne sera pas possible. Chaque décision doit être prise à l’unanimité.

Dans le cas contraire, il faudra attendre le décès de l’une des parties.

Clause d'accroissement

De plus, la clause d’accroissement n’est pas avantageuse au niveau fiscal.  Des droits de succession devront quand même être réglés à hauteur de 60% de la valeur du bien.

Même si le pacte tontinier devrait normalement être soumis aux droits de mutation, car il y a absence de succession, il dépend quand même des droits de succession depuis 1980.

Une exception est cependant accordée : les droits de mutation sont appliqués lorsqu’il s’agit d’une résidence principale et que la valeur du bien est inférieure à 76 000€.


Le problème du contrat est de comprendre sur quoi il se fonde 



- André Glucksmann

Suivez le conseil de ce philosophe français et pesez le pour et le contre avant d’acheter un bien immobilier en tontine.

A très bientôt pour un nouvel article sur notre blog immobilier,

Céline,

Rédactrice de GagnerDeLaCaillasse.com.

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