Strategie investissement locatif

Investissement locatif : Comment choisir le type de biens immobiliers ?

Après avoir utilisé la méthode QQOQCCP pour dégrossir votre projet d’investissement locatif, il est désormais primordial de définir précisément votre cible.
En effet, le marché de l’immobilier est vaste. Afin de ne pas vous perdre dans une quantité astronomique d’annonces de biens immobiliers, il est nécessaire de choisir un type de bien dans un secteur précis (en rapport avec votre budget).

Exemple à ne pas suivre :

Je recherche un appartement dans Paris Intramuros
avec un prix maximum de 200 000 €.
Imaginez le nombre d'annonces pour cette recherche !
Aujourd'hui, il y a 1948 annonces sur Seloger pour cette requête (Appartement - Paris - 200 000 € max).

Après avoir défini votre enveloppe financière selon votre capacité d’emprunt et votre objectif, choisissez un secteur géographique (quartier d’une ville par exemple) puis un type de biens immobiliers (Appartement 2 pièces, Maisonnette, batterie de boxes, garage…).

 

Comment choisir le secteur géographique pour mon investissement locatif ?

En règle générale, l’objectif d’un investissement locatif est de conclure une affaire la plus rentable possible. Pour cela, vous devez acheter dans les meilleurs conditions.
Pour ce faire, choisissez un secteur géographique proche de chez vous (ou de votre travail éventuellement) que vous connaissez très bien.
Attention : je ne dis pas qu’il ne faut jamais acheter loin de chez vous. Tout dépend de votre expérience d’investisseur, de l’opportunité, de vos relations avec votre apporteur d’affaires…

Napoléon Bonaparte disait bien ceci :


« Les compétences ne sont rien sans l’opportunité »



-

Donc restez tout de même flexible et ouvert à l’opportunité.

Néanmoins, je vous conseille vivement (tout au moins pour votre 1er investissement) de choisir un secteur géographique proche de votre résidence principale et que vous connaissez. Cela limitera le risque de vous tromper et d’acheter un mauvais investissement (trop cher, secteur sans intérêt pour la location…).
Naturellement, le choix du secteur dépend aussi de l’attractivité du marché locatif. Si vous habitez dans un hameau de 5 habitants, 3 vaches et 1 mouton, privilégiez un autre secteur plus propice à la location (proximité d’une gare, d’un lieu très touristique…).

Récapitulatif pour le choix du secteur de prospection :

  • Favoriser la proximité et la connaissance du secteur,
  • Choisir un secteur géographique avec un marché locatif dynamique.

 

Choisir une cible de biens immobiliers : appartement, maison, box, garage…

Après avoir défini un secteur précis (une région, un département, une ville, un quartier) et identifier les atouts de celui-ci (proximité gare, stationnement difficile, points d’intérêts…), vous devez choisir un type de biens immobiliers.

Quel sera votre cible de recherche ?

  • Souhaitez-vous acheter un studio pour louer en meublé à un étudiant car vous êtes dans une ville avec de nombreuses universités ?
  • Souhaitez-vous acheter un T2 à proximité d’une gare afin de louer à un jeune cadre ?
  • Vous avez identifié un secteur dense avec de grandes difficultés pour stationner et vous décidez d’acheter une batterie de boxes ?
  • Vous êtes dans une ville touristique et vous souhaitez acquérir un appartement pour de la location saisonnière ?

L’importance est d’identifier un besoin et d’acheter le bien qui y répond.

Pour conclure, voici un exemple de stratégie d’investissement immobilier :

J'habite à Villiers sur Marne depuis 15 ans. Je connais cette ville comme ma poche. J'ai identifié les secteurs d'intérêt (Proche gare, proche mairie par exemple). Je sais que la majorité des Villierains travaillent sur Paris et qu'il existe une population de jeunes cadres sur cette commune. Je décide donc de cibler les T2 avec balcon et place de parking à proximité de la gare.

Attention, ceci est un exemple. Il est souvent nécessaire d’aller un peu plus loin dans la réflexion, mais le principe est là.
N’hésitez pas à partager votre stratégie d’investissement en locatif en laissant un commentaire sous cet article,

A très bientôt sur GDLC,

Pascal, blogueur immobilier sur GagnerDeLaCaillasse.com.

4 Comments

  • Tony

    Reply Reply 7 juillet 2015

    Bonjour Pascal,
    Je confirme que cette approche est très bonne pour se lancer.

    Personnellement, je fais 2 types d’alertes:
    – Des alertes générales pour dénicher, LA bonne affaire, peu importe sa forme.
    – D’autres alertes, plus spécifiques sur des projets qui me bottent, dans le quartier qui correspond à la cible.

    Faut savoir trouver le juste milieu entre être noyé dans la masse et ne pas passer à coté d’une pépite à cause d’une requête trop précise 🙂

    • pascal_admin

      Reply Reply 14 juillet 2015

      Bonjour Tony,

      Merci pour le partage de ton expérience.

      A bientôt sur GDLC.

  • Adrienne

    Reply Reply 30 novembre 2015

    De mon expérience surtout dans le loueur meublé), après les choix « évidents » de l’emplacement et du financement adapté à sa capacité d’épargne, le plus difficile est souvent pour l’investisseur de ne pas trop s’impliquer émotionellement dans l’achat.
    Souvent il ou elle s’implique comme si il/elle allait habiter dans le bien.
    Il faut en fait vraiment réfléchir comme un achat d’investissement qui est fait pour être soit mis en location tout le temps soit pour être revendu pour effectuer une plus-value… et pas pour y habiter sois-même.
    C’est souvent ce qui est le plus dur en fait dans ce type d’achat !

    • Pascal GDLC

      Reply Reply 30 novembre 2015

      Merci Adrienne pour votre commentaire.

      Ce que je dit souvent, c’est de ne pas succomber au « Coup de Coeur », c’est le meilleur moyen de mal négocier et donc de faire un mauvais investissement.

      A très bientôt sur GDLC,

      Pascal

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