Acheter au bon endroit au bon moment

Investissement immobilier : acheter au bon endroit au bon moment

Dans quelle ville investir pour réaliser un bon investissement immobilier ? C’est une question que chaque investisseur débutant ou non doit se poser avant d’entamer la phase de prospection.

Déjà souligné ici et sur GagnerDeLaCaillase.com, il est important de bien choisir le secteur de votre investissement.
Aujourd’hui, je vais vous donner quelques pistes pour vérifier si la ville que vous avez sélectionnée est un bon choix et comment vous allez pouvoir acheter au bon endroit au bon moment.
Attention, il y a de nombreux paramètres à prendre en compte avant de définir la zone de prospection notamment votre degré de connaissance du secteur.
Aujourd’hui, je vais vous parler de 2 paramètres à vérifier avant de vous lancer : l’attractivité et le développement de la ville.

1. Investissement immobilier : l’attractivité de la commune à son importance !

a) Comment mesurer l’attractivité de la ville ?

 

Personnellement, je détermine l’attractivité d’une ville ou d’un secteur en m’appuyant sur les éléments suivants :

Le taux de chômage : si ce chiffre est bien au dessus de la moyenne nationale, j’aurais tendance à fuir. En effet, un locataire au chômage représente un risque élevé d’impayés de loyer. Même si votre locataire est un bon payeur, avec toute la bonne volonté qu’il pourra faire preuve, s’il n’a plus d’argent, il ne pourra pas payer son loyer, c’est une évidence.

Le revenu moyen des ménages : Comparez ce chiffre aux loyers pratiqués sur la commune. Si le loyer est en adéquation avec les revenus des ménages, c’est une bonne chose. La tendance est de demander à votre candidat locataire des revenus mensuels équivalents à 3 fois le montant du loyer (au minimum). Ne l’oubliez pas !

Le Nbre de personne en activité / Le Nbre de postes dans le bassin d’emploi: si votre ville est située dans un bassin d’emploi important, les candidats locataires auront plus de chance de trouver un emploi et d’avoir une vie plus agréable. Je m’explique : un employé qui travaille à côté de chez lui est forcement moins fatigué, moins stressé…qu’un autre qui doit prendre un RER, puis un Tram, puis un bus pour terminer avec 10 minutes de marche.
Ce dernier aura plus de chance d’arriver en retard à son travail, d’être malade etc…A terme, il décidera peut-être de quitter son emploi (période à risque).

Celui qui dit le contraire n’a jamais pris le RER A en heure de pointe ! 😉

En dehors de cette analyse assez personnelle, je vous l’accorde, ce chiffre vous indiquera si la commune est une ville dortoir ou non.

Etudes INSEEb) Où trouver ces informations sur l’attractivité ?

En ce qui concerne le taux de chômage et le revenu moyen, vous trouverez ces informations en tapant sur Google « Chiffres INSEE + nom de la ville. Rien de plus simple.
Pour le nbre de personnes en activité / le nbre de postes dans le bassin d’emploi, c’est nettement moins évident. Il va falloir fouiner un peu sur Internet et récupérer les informations par-ci par-là. Mais ce n’est pas non plus un casse-tête.

2. Immobilier locatif : vérifier le développement de la ville !

a) Les indicateurs

Bien acheter, c’est la garantie d’un investissement réussi. Et pour bien acheter, il est fondamental de connaître l’évolution du secteur où l’on souhaite réaliser l’achat.
Imaginez que vous achetiez un appartement dans un quartier sans commerces et qu’il est prévu la réalisation d’une zone commerciale plein-air. Si ce projet se réalise, il y a de grandes chances que votre investissement prenne de la valeur.
A contrario, si vous achetez un bien en face d’un terrain agricole et qu’un jour ce terrain se transforme en zone industrielle bruyante, il y a de grandes chances que votre investissement perde de la valeur.
C’est d’une logique implacable, encore faut-il s’interroger sur le devenir du quartier, de la ville, du secteur et ce, avant d’acheter.


Le savoir n’est pas difficile, seule sa mise en pratique l’est.



- Proverbe chinois

b) Où trouver l’information ?

Plan de zonage PLUComment s’informer sur l’évolution de la ville puis d’un quartier ?
Pour cela, il vous faudra étudier les documents d’urbanisme et de planification.
Le plan de zonage du PLU ou du POS (document de planification locale) permet de connaître les choix d’urbanisation à l’échelle de la ville.
Imaginez que vous achetiez un investissement en face d’un terrain vague, il serait absolument nécessaire de vous renseigner sur l’évolution de celui-ci.
Le plan de zonage pourra vous donner cette information. Par exemple, cette parcelle peut être un « emplacement réservé » voué à la construction d’un bâtiment ou espace public (école, gymnase, parc communal…).


Extrait PADDPour avoir une vision globale sur l'avenir :
Si la commune est doté d'un Plan Local d'Urbanisme, vous pourrez consulter un document pertinent : le PADD.
Le Plan d'Aménagement et de Développement Durable ou PADD est une projection sur l'avenir. Ce document vous informe notamment sur les choix d'urbanisation à moyen/long terme.
Si vous souhaitez connaitre l'évolution de votre commune, d'un quartier, c'est le document qu'il vous faut.
Pour l'obtenir, 2 solutions : soit se déplacer au service urbanisme de la mairie soit le télécharger sur le site Internet de la commune. De plus en plus de villes mettent à disposition sur le Net l'ensemble des documents d'urbanisme.

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En connaissant l'attractivité de la ville (ses points forts) et en maitrisant son évolution à moyen/long terme vous augmentez sensiblement vos chances d'acheter au bon endroit au bon moment et donc de réaliser un bon investissement immobilier.

N'hésitez pas à partager votre expérience d'investisseur immobilier en laissant un commentaire sous l'article,
A très bientôt sur GDLC,

Pascal, blogueur immobilier sur GagnerDeLaCaillasse.com.

4 Comments

  • Jean

    Reply Reply 20 septembre 2015

    Bonjour,

    L’emplacement, la règle principale dans un choix immobilier. Merci pour tous ces précieux conseils qui permettent de se faire une meilleure idée de comment choisir son bien.
    Je suis convaincu, que si c’est possible, acheter dans un secteur que l’on connait bien, est une bonne façon de ne pas se tromper.

    A bientôt.

    • Pascal GDLC

      Reply Reply 20 septembre 2015

      Bonjour Jean,

      Merci pour ton commentaire.

      En effet, le choix de l’emplacement est primordial pour le bon déroulement de l’investissement locatif. Un point à ne surtout pas négliger.

  • Roger

    Reply Reply 30 novembre 2015

    Pascal,
    Ces lignes trouvent un écho en moi. En mettant en pratique vos conseils, le futur négociateur immobilier, que je suis,espère bien élever son professionnalisme.
    Merci. Roger

    • Pascal GDLC

      Reply Reply 30 novembre 2015

      Bonjour Roger,

      J’en suis très content, si mon article vous aide dans votre métier
      de négociateur immobilier.

      A très bientôt sur GDLC,

      Pascal

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